Stórfelld uppbygging sameini fylkingar

Síðustu ár hafa verið ágæt í takt við uppsveifluna í byggingariðnaðinum en þetta er fljótt að koma og fljótt að fara enda er engin atvinnugrein jafn sveiflukennd. Það koma mögur ár og þá er gríðarlega mikilvægt fyrir fyrirtæki í þessum bransa að hafa mikið og gott eigið fé til þess að takast á við sveiflurnar,“ segir Gylfi Gíslason, framkvæmdastjóri og einn eigenda Jáverks, í viðtali við Markaðinn. Hann nefnir í þessu samhengi að fyrir fjármálahrunið 2008 hafi um 15.000 manns starfað í mannvirkjageiranum. Sá fjöldi hafi síðan skroppið saman í nánast ekkert á einum degi. „Það er dýrt að reka fyrirtæki sem þarf að vera eins og harmóníka.“

Jáverk hefur skilað hagnaði öll ár frá stofnun fyrir utan eitt. Hagnaður fyrirtækisins tvöfaldaðist á árinu 2017 þrátt fyrir að tekjur hefðu dregist saman um 12 prósent, eða úr sex milljörðum króna í 5,3 milljarða. Spurður hvort hann finni mun á umsvifum í byggingariðnaðinum í heild sinni á árunum 2017 og 2018 segist Gylfi ekki hafa fundið fyrir miklum samdrætti en eðli verkefnanna sé að breytast.

„Sú gríðarlega uppbygging í ferðaþjónustunni sem hefur átt sér stað á síðustu árum er langt komin og ég tel að henni sé að ljúka. Það er orðið erfiðara að fjármagna stór verkefni í greininni. Á móti kemur að sveitarfélög eru byrjuð að fjárfesta í skólum og öðrum innviðum í auknum mæli eins og þörf hefur verið á. Svo eru fram undan verkefni hjá ríkinu sem hefur varla byggt hús mjög lengi,“ segir Gylfi og bætir við að hann telji það hafa verið skynsamlega stefnu hjá stjórnvöldum.

„Gamla hagstjórnin á Íslandi var alltaf þannig að ríki og sveitarfélög mögnuðu sveiflurnar með því að bæta í meðan á uppsveiflu stóð og skera alveg niður í niðursveiflum í stað þess að nota opinberar framkvæmdir til sveiflujöfnunar. Ég vona að það sé komin meiri skynsemi í hagstjórnina og að það hafi verið ástæðan að baki því að stjórnvöld hafa haldið að sér höndum. Það er auk þess mun hagstæðara fyrir stjórnvöld að framkvæma með þeim hætti.“

Byggingarkostnaður sveiflast með genginu

Undanfarnar vikur hefur gengi krónunnar lækkað töluvert gagnvart helstu viðskiptamyntum. Hefur þessi þróun mikil áhrif á byggingariðnaðinn?

„Það eru margir sem átta sig ekki á því hversu mikil áhrif gengið hefur á byggingariðnaðinn. Það er nánast ekkert annað íslenskt byggingarefni til en mölin í steypunni og því hafa gengissveiflur samdægurs bein áhrif á byggingarkostnað. Ef við tökum dæmi um glugga þá er langstærstur hluti glugga innfluttur. Gengisveiking krónunnar síðustu daga og vikur hefur hækkað innkaupsverð á gluggum jafnóðum. Því er ljóst að ef gengið heldur áfram að veikjast mun byggingarkostnaður hækka. Þetta er mikið áhyggjuefni, sérstaklega hvað varðar íbúðabyggingar.“

Hvernig meturðu horfurnar í efnahagslífinu næstu misserin?

„Byggingariðnaðurinn er mjög háður almennu ástandi í þjóðfélaginu. Það er óvissuástand en maður sér enga ástæðu fyrir því nema komandi kjaraviðræður og sú tímabundna óvissa sem er í flugrekstri. Allar undirstöður virðast traustar og hagtölur benda til þess að það sé óþarfi að hafa áhyggjur en svona er þetta nú samt. Óvissan þýðir að fjármögnunarfyrirtæki eru varkárari og ég vona að verktakar séu einnig varkárari. Það er vonandi að okkur takist að leysa það á þann hátt að ekki valdi kollsteypu.“

Gylfi segist nokkuð bjartsýnn á að næstu tvö til þrjú árin verði ástandið í þjóðfélaginu þokkalegt. Hagkerfið leiti í jafnvægi eftir drjúgan vöxt undanfarinna ára. Aðspurður segir hann ólíklegt að erlent starfsfólk í byggingariðnaðinum muni í auknum mæli fara úr landi á næstunni en ófyrirséðir atburðir eins og áföll í ferðaþjónustu sem draga úr eftirspurn eftir íbúðum geti hins vegar breytt stöðunni skyndilega. „Síðan er það þannig að ef allt lendir á hvolfi í verkföllum í nokkra mánuði er ljóst að stór hluti af því erlenda starfsfólki sem er í tímabundnum verkefnum hér á landi mun ekki bíða lengi eftir að kjaradeilan leysist,“ segir Gylfi.

Launahækkanir leysa ekki húsnæðisvandann

Ákall um aðgerðir á húsnæðismarkaði hefur bæði komið fram í samningsáherslum Samtaka atvinnulífsins og kröfum verkalýðsfélaga. Getur málefnið orðið lykill að farsælum kjaraviðræðum?

„Mín tilfinning er sú að húsnæðisöryggið sé mál sem ríki, sveitarfélög, atvinnurekendur og launþegar eigi að geta sameinast um. Það er ljóður á samfélaginu að við séum búin að eyða tíu árum vitandi að það sé íbúðaskortur án þess að ráðast í róttækar aðgerðir. Húsnæðisöryggi er grundvöllur fyrir sjálfsvirðingu og sjálfstæði fólks,“ segir Gylfi. „En launahækkanir munu ekki leysa þennan grundvallarvanda. Íbúðum mun ekki fjölga við hækkun launa og þær verða ekki ódýrari. Það þarf stórfellda íbúðauppbyggingu og lausnir fyrir mismunandi tekjuhópa, og þetta þarf að gerast hratt og skilvirkt,“ segir hann og bætir við að fordæmi séu fyrir átaki í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis fyrir tiltekna tekjuhópa, til að mynda þegar ráðist var í uppbyggingu á verkamannabústöðunum við Hringbraut.

Hvers vegna hefur markaðurinn ekki náð að útvega sumum hópum húsnæði?

„Það er ákveðinn brestur á markaðinum í þeim skilningi að stór hluti þeirra íbúða sem verið er að byggja er utan seilingar flestra tekjuhópa. Síðustu ár hefur verið byggt mikið af íbúðum á verðbilinu 60 til 100 milljónir en það er ekki verið að byggja nægjanlegt magn íbúða fyrir hópa eins og fólk sem er að klára nám og koma inn á vinnumarkaðinn,“ segir Gylfi. „Mér sýnist að þessar dýrari íbúðir séu að seljast illa, þó að það sé auðvitað misjafnt eftir svæðum, og að öll sala tengd miðbænum hafi verið erfið síðustu mánuði. Sum verkefni hafa þó vissulega gengið vel.“

Þá varpar Gylfi fram þeirri spurningu hvers vegna í ósköpunum sé verið að byggja svo mikið af svo dýrum íbúðum, og hann svarar um hæl:

„Fæstir gera sér grein fyrir því hversu mikið tíminn telur af verði byggingar. Segjum að einhvers staðar sé óskipulagt svæði. Það þarf að koma í gegn deiliskipulagi, síðan öllum byggingarnefndarteikningum, og þá er fjármagnskostnaðurinn orðinn himinhár þegar menn byrja loksins að byggja. Ég held að það láti nærri að byggingarkostnaðurinn, þ.e.a.s. efni og vinna á byggingarstað, sé aðeins um 50 prósent af endanlegu söluverði íbúðar. Við sem erum í þessum bransa getum sagt margar sögur af óskilvirkni í kerfinu sem eru svo furðulegar að það trúir manni enginn,“ segir Gylfi og nefnir að hann hafi um morguninn hitt háttsettan bankamann sem sagðist vera að byggja sumarbústað. „Hann sagðist skilja hvers vegna við verktakar værum „alltaf að væla“ og sagði að þetta væri eitt flóknasta verkefni sem hann hefði glímt við.“

Íþyngjandi kvaðir í deiliskipulagi hverfa geta orðið til þess að hækka íbúðaverð verulega, að sögn Gylfa. Hann nefnir bílastæðahús sem dæmi.

„Segjum að þú ætlir að byggja 45 fermetra íbúð og að íbúðin kosti 500 þúsund krónur á fermetrann, eða um 22,5 milljónir samtals. Þá er kannski kvöð í deiliskipulagi um að það verði eitt stæði í bílageymslu að fylgja en það hækkar kostnaðinn um sirka fimm eða sex milljónir. Þarna erum við að tala um að hátt í fjórðung af íbúðaverðinu megi rekja til bílastæðis sem þú átt niðri í kjallara og þú ert bara að reyna að eiga þak yfir höfuðið.“

Þétting byggðar hækkar húsnæðisverð

Ofan á fjármagnskostnaðinn, byggingarkostnaðinn, lóðarverð og þann kostnað sem hlýst af kvöðum í deiliskipulaginu bætast síðan opinber gjöld sem auka heildarkostnaðinn enn meira, og þar af leiðandi íbúðarverðið.

„Sum sveitarfélög hafa farið í þann ljóta leik að notfæra sér lóðaskortinn með þeim hætti að búa til ný gjöld sem eru kölluð ýmsum nöfnum eftir sveitarfélögum, eins og byggingarréttargjald og innviðagjald. Ég hef stundum kallað þetta kynslóðaskatt vegna þess að fólk af minni kynslóð borgaði ekki fyrir uppbyggingu skóla í hverfinu sínu í gegnum íbúðaverðið. Við borguðum fyrir hana með útsvari og fasteignagjöldum. Þessi gjöld eru að mínu mati ólögleg og það er mjög mikilvægt að þau verði afnumin.“

Hefur þéttingarstefna sveitarfélaga stuðlað að því að húsnæðisverð sé hærra en það þurfi að vera?

„Sum sveitarfélög hafa verið að reka þéttingarstefnu sem ég er í sjálfu sér hlynntur en það má ekki gleyma því að þéttingin hefur áhrif á verðið. Fjármagnskostnaður er miklu hærri í þéttingarverkefnum vegna þess að þau taka lengri tíma.

Í fyrsta lagi er erfiðara að koma öllu skipulagi í gegn og þess vegna byrjar fjármagnskostnaðurinn að tikka fyrr inn.

Í öðru lagi er erfiðara og tímafrekara að byggja í þröngum aðstæðum. Það eru flestir sammála um að þétta þurfi byggð að einhverju leyti en við þurfum að finna milliveg,“ segir Gylfi. Hann telur að í stað þess að leggja sérstök gjöld á uppbyggingu á þéttingarreitum eigi að veita afslátt.

„Það er verið að nota innviði sem eru fyrir hendi og þess vegna er þétting byggðar mun ódýrari fyrir sveitarfélög. Í stað þess að bæta gjöldum ofan á ættu þau að fella gatnagerðargjöldin niður eða gefa afslátt af þeim.“

Langtímahugsun skýrir langan líftíma

Jáverk var stofnað á Selfossi og er á 27. starfsári sínu sem telst hár aldur hjá verktakafyrirtæki á sömu kennitölu. Fyrirtækið tekur að sér byggingarverkefni fyrir aðra og ræðst einnig í eigin verkefni. „Þetta hefur verið farsæll og stöðugur rekstur hjá okkur í gegnum tíðina. Það hefur aldrei verið markmiðið að vera stærsti byggingarverktakinn á Íslandi en við viljum vera í ákveðnum stærðarflokki til þess geta tekist á við verkefni af nánast hvaða stærðargráðu sem er,“ segir Gylfi. Aðspurður segir hann að frábært starfsfólk, lítil starfsmannavelta og langtímahugsun sé ein af skýringunum á bak við langan líftíma fyrirtækisins.

„Sú stefna hefur skilað sér í að flest okkar verkefna eru tilkomin með frjálsum samningum við verkkaupa. Traust og orðspor skipta öllu,“ segir Gylfi.

Þá hafi fyrirtækið lagt upp úr því að byggja upp traust viðskiptasambönd við viðskiptavini sína hvort sem um er að ræða verkkaupa, íbúðakaupendur, birgja eða undirverktaka.

„Fyrirtækið á að lifa af eigendur sína, við ætlum ekki bara að hagnast á einu verkefni. Það má líka nefna að við höfum byggt upp þá þekkingu sem þarf til að kostnaðaráætlanir standist hvort sem við erum að vinna í tilboði fyrir aðra eða í eigin verkefnum.“

Á þessu ári lauk Jáverk við stórfellda uppbyggingu fyrir Bláa lónið sem fól í sér byggingu hágæðaheilsulindar, stækkun lónsins og byggingu lúxushótels. Um gríðarstórt verkefni var að ræða sem var mjög krefjandi og segir Gylfi að verkið sé eitt það skemmtilegasta sem fyrirtækið hafi tekið að sér hingað til. Á meðal þeirra verkefna sem eru í höndum Jáverks í dag eru uppbygging á stóri vöruhúsi í Korngörðum fyrir Innnes og á 125 stúdentaíbúðum fyrir Háskólann í Reykjavík.