Áhrif hækkunar stýrivaxta á fasteignamarkaðinn Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar 23. ágúst 2022 15:01 Seðlabanki Íslands hefur gripið til þess að hækka stýrivexti til að slá á mikla þenslu á húsnæðismarkaði. Þetta hefur leitt til þess að vaxtastig hefur hækkað umtalsvert hér á landi undanfarin misseri. Útlit er fyrir að bankinn haldi áfram hækka vexti og því mikilvægt að rýna aðeins í stöðuna sem birtist okkur á lánamarkaði. Á undanförnum árum hafa óverðtryggð lán verið að ryðja sér til rúms hjá fasteignaeigendum enda hefur vaxtastig á tímabilinu verið hagfellt. Ávinningur af óverðtryggðum lánum er mikill við þær aðstæður; greiðslubyrðin er vissulega hærri, en eignamyndun er mun meiri enda eru vextir greiddir í hverjum mánuði að fullu. Þetta er ólíkt því sem gildir um verðtryggð lán, þar sem verðlagsbreytingar hvers mánaðar leggjast á höfuðstól lánsins og færir vandann til langrar framtíðar. Mikil umræða hefur raunar verið um að takmarka eða jafnvel banna verðtryggð lán og hafa verið stigin lítil skref í þá átt. Seðlabankinn hefur sett ríkari kröfur á það hvernig greiðslumat skuli gert, til dæmis stytt leyfilegan lánstíma verðtryggðra lána sem liggur til grundvallar greiðslumati og viðmið um vexti við útreikning greiðslumats. Sú aðgerð dregur að einhverju leyti úr svigrúmi til lántöku og þar með getu til að kaupa fasteign of „dýru verði“. Verðtryggð lán bjóða upp á lága greiðslubyrði í upphafi lánstíma. Einhverjir hafa talið það sem kost en í raun geta verðtryggð lán falið í sér verulega óvissu og áhættu fyrir lántaka þar sem áhrif verðbólgu færist á höfuðstólinn og lágir vextir eru greiddir í hverjum mánuði. Verðtryggð lán gera það þannig að verkum að fasteignakaupendur geta keypt fasteignir á hærra verði en með óverðtryggðum lánum sem ýtir fasteignaverði upp, þar sem fasteignaverð miðast iðulega við það hver kaupgeta fólks er á hverjum tíma. Á undanförnum 5-10 árum hefur vægi óverðtryggðra lána aukist hjá heimilum. Því má leiða líkur að því að í fyrsta skipti í marga áratugi hafi undanfarnar hækkanir stýrivaxta haft bein áhrif á fjárhag heimila. Hækkun stýrivaxta hefur bein áhrif á greiðslur lána og útgjöld heimila aukast gríðarlega. Svo mikil eru áhrif síðustu vaxtahækkana að ég hef verulega miklar áhyggjur af stöðu fólks og þá sérstaklega þeirra sem nýlega eru komin inn á fasteignamarkaðinn eða eru mjög skuldsett. En hver eru fyrirsjáanleg viðbrögð á skuldsettum heimilum við þessar aðstæður? Jú, fólk leitar eðlilega í þann lánaflokk sem það ræður betur við að greiða af. Fólk leitar yfir í verðtryggð lán. Það gerir fólk þrátt fyrir að þau lán séu í reynd margfalt óhagstæðari til lengri tíma fyrir neytendur, en að sama skapi margfalt betri fyrir fjármagnseigendur! Afleiðingar af þessari tilfærslu á milli lánaforma mun að öllum líkindum veikja vaxtatæki Seðlabanka Íslands og koma til með að hafa minni áhrif á fasteignaverð. Slíkt ynni gegn helsta markmiði bankans, þ.e. stöðugu verðlagi. Fari svo, má gera ráð fyrir að bankinn muni áfram reyna að nota þessa einhæfu og að mínu mati röngu aðferð, að hækka sífellt stýrivexti með of öfgakenndum hætti til að bregðast við hárri verðbólgu. Aftur verður þá til hópur með minna á milli handanna sem yrði tilneyddur til þess að færa sig í verðtryggð lán. Sú tilfærsla myndi svo aftur auka þrýsting á að fasteignaverð hækki enn frekar. Hvernig verður brugðist við þeirri hækkun? Með hækkun stýrivaxta? Þetta er vítahringur sem samfélagið þarf að komast út úr. Það eru fleiri verkfæri í verkfæratösku bankans en jafnframt er mikilvægt að takast á við skort á húsnæði til langs tíma og þar koma stjórnvöld og sveitarfélög inn í myndina. Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Kristján Þórður Snæbjarnarson ASÍ Íslenskir bankar Verðlag Neytendur Fasteignamarkaður Mest lesið 40 ára ráðgáta leyst Arnór Bjarki Svarfdal Skoðun Íslenskur útgerðarmaður, evrópsk verkakona Sigurgeir B. Kristgeirsson Skoðun Stjórnlaust útlendingahatur Útlendingastofnunar Jón Frímann Jónsson Skoðun Kvenréttindi varða okkur öll - óháð kyni Rósa S. Sigurðardóttir Skoðun Smábátar bjóða betur! Kjartan Páll Sveinsson Skoðun Maður á sviði: Narsissisti í nánu sambandi Hrafnhildur Sigmarsdóttir Skoðun Innviðauppbygging og viðhald í Sveitarfélaginu Árborg Álfheiður Eymarsdóttir,Sveinn Ægir Birgisson Skoðun Hverskonar frelsi vill Viðreisn? Reynir Böðvarsson Skoðun Sýrland í stuttu máli Omran Kassoumeh Skoðun Embættismenn og stjórnmálamenn 30 ára Pétur Berg Matthíasson Skoðun Skoðun Skoðun Smábátar bjóða betur! Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun Eru vísindin á dagskrá? Eiríkur Steingrímsson,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Erna Magnúsdóttir skrifar Skoðun Hverskonar frelsi vill Viðreisn? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Tíminn til að njóta Þröstur V. Söring skrifar Skoðun Forvarnir og fyrirmyndir er á ábyrgð okkar allra Arnrún María Magnúsdóttir skrifar Skoðun Af hverju hóflegan jöfnuð fremur en ójöfnuð? Guðmundur D. Haraldsson skrifar Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Móses og Martin Luther King Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Innviðauppbygging og viðhald í Sveitarfélaginu Árborg Álfheiður Eymarsdóttir,Sveinn Ægir Birgisson skrifar Skoðun Jólin og börnin okkar: Að leggja áherslu á samveru frekar en gjafir Valgerður Bára Bárðardóttir skrifar Skoðun Stjórnlaust útlendingahatur Útlendingastofnunar Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun 40 ára ráðgáta leyst Arnór Bjarki Svarfdal skrifar Skoðun Kvenréttindi varða okkur öll - óháð kyni Rósa S. Sigurðardóttir skrifar Skoðun Siðferði og ábyrgð – lykillinn að trausti Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Áhrifaleysið – trúa menn því virkilega? Andrés Pétursson skrifar Skoðun Íslenskur útgerðarmaður, evrópsk verkakona Sigurgeir B. Kristgeirsson skrifar Skoðun Embættismenn og stjórnmálamenn 30 ára Pétur Berg Matthíasson skrifar Skoðun Sýrland í stuttu máli Omran Kassoumeh skrifar Skoðun Er Vernd einkarekið fangelsi í dulargervi áfangaheimilis? Ólafur Ágúst Hraundal skrifar Skoðun Eftirlifendur fá friðarverðlaun Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun Við getum stöðvað kynbundið ofbeldi Hildur Guðbjörnsdóttir skrifar Skoðun Dýravelferð dýranna Árni Alfreðsson skrifar Skoðun Réttur kvenna til lífs Ólöf Embla Eyjólfsdóttir skrifar Skoðun Bílastæði eru hættulegri en þú heldur Hrefna Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Fimmtíu ár frá Kvennafrídeginum árið 2025 Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Framtíðarsýn skóla og frístundastarfs í Lauganes- og Langholtshverfi Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Getur rafmagnið lært af símanum? Sigurður Jóhannesson skrifar Skoðun „Fé fylgi sjúklingi – ný útfærsla“ Teitur Guðmundsson skrifar Skoðun Aðgengi og lífsgæði eldri borgara í stafrænni framtíð: Hvað getum við gert betur? Hildur María Friðriksdóttir skrifar Skoðun Loftslagsmál eru orkumál Nótt Thorberg skrifar Skoðun Lánakvótar opna á nýja möguleika í hagstjórn Hallgrímur Óskarsson skrifar Sjá meira
Seðlabanki Íslands hefur gripið til þess að hækka stýrivexti til að slá á mikla þenslu á húsnæðismarkaði. Þetta hefur leitt til þess að vaxtastig hefur hækkað umtalsvert hér á landi undanfarin misseri. Útlit er fyrir að bankinn haldi áfram hækka vexti og því mikilvægt að rýna aðeins í stöðuna sem birtist okkur á lánamarkaði. Á undanförnum árum hafa óverðtryggð lán verið að ryðja sér til rúms hjá fasteignaeigendum enda hefur vaxtastig á tímabilinu verið hagfellt. Ávinningur af óverðtryggðum lánum er mikill við þær aðstæður; greiðslubyrðin er vissulega hærri, en eignamyndun er mun meiri enda eru vextir greiddir í hverjum mánuði að fullu. Þetta er ólíkt því sem gildir um verðtryggð lán, þar sem verðlagsbreytingar hvers mánaðar leggjast á höfuðstól lánsins og færir vandann til langrar framtíðar. Mikil umræða hefur raunar verið um að takmarka eða jafnvel banna verðtryggð lán og hafa verið stigin lítil skref í þá átt. Seðlabankinn hefur sett ríkari kröfur á það hvernig greiðslumat skuli gert, til dæmis stytt leyfilegan lánstíma verðtryggðra lána sem liggur til grundvallar greiðslumati og viðmið um vexti við útreikning greiðslumats. Sú aðgerð dregur að einhverju leyti úr svigrúmi til lántöku og þar með getu til að kaupa fasteign of „dýru verði“. Verðtryggð lán bjóða upp á lága greiðslubyrði í upphafi lánstíma. Einhverjir hafa talið það sem kost en í raun geta verðtryggð lán falið í sér verulega óvissu og áhættu fyrir lántaka þar sem áhrif verðbólgu færist á höfuðstólinn og lágir vextir eru greiddir í hverjum mánuði. Verðtryggð lán gera það þannig að verkum að fasteignakaupendur geta keypt fasteignir á hærra verði en með óverðtryggðum lánum sem ýtir fasteignaverði upp, þar sem fasteignaverð miðast iðulega við það hver kaupgeta fólks er á hverjum tíma. Á undanförnum 5-10 árum hefur vægi óverðtryggðra lána aukist hjá heimilum. Því má leiða líkur að því að í fyrsta skipti í marga áratugi hafi undanfarnar hækkanir stýrivaxta haft bein áhrif á fjárhag heimila. Hækkun stýrivaxta hefur bein áhrif á greiðslur lána og útgjöld heimila aukast gríðarlega. Svo mikil eru áhrif síðustu vaxtahækkana að ég hef verulega miklar áhyggjur af stöðu fólks og þá sérstaklega þeirra sem nýlega eru komin inn á fasteignamarkaðinn eða eru mjög skuldsett. En hver eru fyrirsjáanleg viðbrögð á skuldsettum heimilum við þessar aðstæður? Jú, fólk leitar eðlilega í þann lánaflokk sem það ræður betur við að greiða af. Fólk leitar yfir í verðtryggð lán. Það gerir fólk þrátt fyrir að þau lán séu í reynd margfalt óhagstæðari til lengri tíma fyrir neytendur, en að sama skapi margfalt betri fyrir fjármagnseigendur! Afleiðingar af þessari tilfærslu á milli lánaforma mun að öllum líkindum veikja vaxtatæki Seðlabanka Íslands og koma til með að hafa minni áhrif á fasteignaverð. Slíkt ynni gegn helsta markmiði bankans, þ.e. stöðugu verðlagi. Fari svo, má gera ráð fyrir að bankinn muni áfram reyna að nota þessa einhæfu og að mínu mati röngu aðferð, að hækka sífellt stýrivexti með of öfgakenndum hætti til að bregðast við hárri verðbólgu. Aftur verður þá til hópur með minna á milli handanna sem yrði tilneyddur til þess að færa sig í verðtryggð lán. Sú tilfærsla myndi svo aftur auka þrýsting á að fasteignaverð hækki enn frekar. Hvernig verður brugðist við þeirri hækkun? Með hækkun stýrivaxta? Þetta er vítahringur sem samfélagið þarf að komast út úr. Það eru fleiri verkfæri í verkfæratösku bankans en jafnframt er mikilvægt að takast á við skort á húsnæði til langs tíma og þar koma stjórnvöld og sveitarfélög inn í myndina. Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands.
Innviðauppbygging og viðhald í Sveitarfélaginu Árborg Álfheiður Eymarsdóttir,Sveinn Ægir Birgisson Skoðun
Skoðun Eru vísindin á dagskrá? Eiríkur Steingrímsson,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Erna Magnúsdóttir skrifar
Skoðun Innviðauppbygging og viðhald í Sveitarfélaginu Árborg Álfheiður Eymarsdóttir,Sveinn Ægir Birgisson skrifar
Skoðun Jólin og börnin okkar: Að leggja áherslu á samveru frekar en gjafir Valgerður Bára Bárðardóttir skrifar
Skoðun Framtíðarsýn skóla og frístundastarfs í Lauganes- og Langholtshverfi Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Aðgengi og lífsgæði eldri borgara í stafrænni framtíð: Hvað getum við gert betur? Hildur María Friðriksdóttir skrifar
Innviðauppbygging og viðhald í Sveitarfélaginu Árborg Álfheiður Eymarsdóttir,Sveinn Ægir Birgisson Skoðun